Una ejecución hipotecaria inminente representa un escenario desagradable para los afectados, que a menudo se traduce en la pérdida de su propia propiedad. Conociendo las disposiciones legales pertinentes, estas consecuencias pueden evitarse a menudo mediante una intervención oportuna y selectiva.
En términos jurídicos, una subasta obligatoria (subhasta) es una ejecución respaldada por el Estado de los créditos de uno o varios acreedores contra el deudor mediante la ejecución de los bienes inmuebles de éste. De este modo, los acreedores tienen la oportunidad de satisfacer sus créditos pendientes. Además de los terrenos y edificios, el término inmueble incluye también complejos de edificios enteros, así como otros bienes inmuebles, de modo que la venta por orden judicial de un condominio también entra en el ámbito de la venta forzosa. La base legal es la Ley de Venta y Administración Forzosa (ZVG)
Competencia judicial en las ventas forzosas
Se distingue básicamente entre competencia local y competencia por razón de la materia. El tribunal de ejecución en cuya jurisdicción se encuentran los bienes es competente por razón de la materia, mientras que el tribunal de distrito responsable del distrito en el que se subastan los bienes es competente a nivel local. El funcionario judicial que sea designado por el tribunal de distrito en el caso de la subasta es posteriormente la persona de contacto para todos los asuntos relacionados con el procedimiento de subasta.
¿Cómo se desarrolla una subasta obligatoria?
La preparación y tramitación de los procedimientos de subasta obligatoria es un asunto jurídico extenso y a veces de gran complejidad, por lo que este artículo sólo puede ofrecer una breve visión general.
Fases del procedimiento en una subasta forzosa:
- 1. Solicitud: La subasta forzosa de un inmueble propiedad del deudor es solicitada por escrito por el/los acreedor/es solicitante/s; tras la presentación de la solicitud, el Rechtspfleger (funcionario judicial) comprueba la existencia de todos los criterios formales (presentación del título ejecutivo y de la cláusula ejecutiva, así como la correcta notificación de los documentos, incluido el auto procesal). Si hay objeciones a las decisiones del tribunal de ejecución, tanto el acreedor como el deudor pueden presentar un recurso, que tiene efecto suspensivo, ante el tribunal regional competente; además, ambas partes tienen la posibilidad, de acuerdo con el artículo 30 de la ZVG, de solicitar el cese temporal de la venta forzosa. Si el deudor solicita la suspensión del procedimiento, tiene que demostrar que en un plazo de seis meses su situación financiera mejorará hasta el punto de poder evitar la subasta. Si un acreedor ya ha solicitado la suspensión del procedimiento por tercera vez, se considera retirada la solicitud de subasta y se anula el procedimiento.
2. Actividades preparatorias: En el período previo a la subasta, un experto determina el valor de mercado actual del inmueble. Una vez determinado el valor, se fija la fecha de la subasta, que está abierta al público, y se pone en conocimiento del público en general mediante su publicación en Internet o en el boletín oficial.3. Procedimiento de la subasta: Al inicio de la subasta, los acreedores tienen una última oportunidad de registrar los créditos existentes, después el tribunal fija una puja mínima, tras la cual el Rechtspfleger invita a pujar. El tribunal examina las ofertas recibidas y anuncia su decisión sobre la adjudicación mediante un auto. Mediante el anuncio oficial de la decisión, el adjudicatario o mejor postor se convierte en el propietario del bien subastado y, tras recibir el título ejecutivo, puede hacer valer legalmente su derecho de posesión frente a terceros. La actualización de los datos del registro de la propiedad la realiza la oficina del registro de la propiedad después de la audiencia..